Что же такое проект планировки территории и проект межевания территории: давайте разберемся раз и навсегда. Что это такое — проект межевания территории, земельного участка и проект планировки? В чем разница и для чего они нужны? Состав проект планировки т

Проекты планировки и межевания территории - это вид градостроительной документации. Они могут разрабатываться вместе, в рамках одного проекта, или как отдельные документы. Рассмотрим, как разработать проекты через местную администрацию и силами сторонних специалистов.

Проект планировки территории и проект межевания территории

В соответствие со ст. 51 Градостроительного кодекса, существует два вида документов по планированию территории. Это проект планировки и проект межевания. Разработка их может вестись одновременно, в рамках одного пакета документов, или по отдельности, в зависимости от целей.

Определение понятий

Проект планировки территории (ППТ) — это документ, в котором отражаются элементы планировочной структуры и их развитие, выделяются участки, отведенные для строительства объектов разного назначения. Одной из важнейших целей его подготовки является планирование застройки территории с учетом имеющихся объектов.

Проект межевания территории ПМТ) — это документ, который разрабатывается с целью установления границ отдельных участков. На топографическом плане , который является обязательной частью проекта, нанесены границы участков разных правообладателей, а на основе этого территория зонируется.

Благодаря этим документам появляется возможность определить участки, имеющие разный статус, назначение. Это могут быть:

Территории общего пользования, например, скверы, парки, тротуары и т.д.
Частные земли, выделенные, к примеру, для строительства, а в отношении участков, имеющих нескольких собственников, можно определить долю каждого из них.
Территории под муниципальные объекты (школы, больницы, административные здания).
Участки под линейные сооружения, в т.ч. муниципального и федерального назначения (дороги, трубопроводы).

Чем отличаются ПМТ и ППТ

Основное отличие этих документов заключается в уровне детализации данных. Например, проект планировки разрабатывают для крупных территорий, например, района города. На нем устанавливаются границы общественных земель, независимо от категории их использования. Так как никакая территория не является абсолютно статичной, со временем она видоизменяется, поэтому ранее установленные границы могут оказаться не соответствующими фактическим. Еще один вариант - старые границы мешают нормальному развитию территории. В этом случае проект планировки позволяет обоснованно изменить эти границы.

Проект межевания имеет более высокую степень детализации информации. Он устанавливает границы не только общественных территорий. На плане выделяют границы частных владений, застроенных участков, придомовых территорий, земли, занятые инфраструктурными объектами. Некоторые данные в обоих документах совпадают. Например, границы земель общего пользования, дорог или участков под трубопроводы будут отображаться на обоих документах. Основные сведения, которые содержит в себе ПМТ, - это данные о межевых границах. На основе этого документа планируется застройка, так как необходимо выдержать отступы от красных линий.

Когда требуются проекты планировки и межевания

Проекты планировки и межевания относятся к градостроительной документации, на основе которой происходит планирование застройки, прокладка линейных сооружений. Все ситуации, когда необходимо готовить ПМТ и ППТ, указаны в ст. 11.3. Земельного кодекса:

Для земель сельхозназначения (СНТ, дачные товарищества и т.п.). Земли товариществу выделяются общим массивом, который находится в долевой собственности. Территория СНТ или ДНТ может стоять на кадастре как одна самостоятельная единица. При этом закон разрешает выделить из земель СНТ отдельные участки, которые регистрируются под собственным кадастровым номером. Для проведения такой процедуры необходимы ППТ и ПМТ. Первый документ отображает транспортные линии, инженерные коммуникации и другие объекты общего назначения, расположенные на землях товарищества. Проект межевания установит границы отдельных ЗУ. Аналогично оформляется земля под ИЖС, например, для строительства коттеджного поселка.
Если для участка большой площади необходимо условное дробление. Пример: земли, выделяемые под многоэтажное строительство. Проектная документация должна быть не только на само здание, но и на оформление и благоустройство придомовой территории.
Установление сервитута. Так как сервитут является обременением для владельца участка, он должен быть выделен и зарегистрирован. Делают это на основе проекта межевания.

Подготовка документов по шагам

Существует два способа подготовки проектов планировки и межевания - через местную администрацию или силами стороннего подрядчика.

Если муниципалитет оказывает подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная власть может отказать в разработке, опираясь на локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.

Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика - более целесообразное решение.

Шаг 1

Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техзадание может и заявитель, и исполнитель. Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.

Шаг 2

Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству. Документы по возможности стоит собирать заранее. В пакет входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план. Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.

Шаг 3

Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другие данные, имеющиеся в распоряжении администрации, в открытых источниках. При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности вести строительство на данном участке. Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.

Шаг 4

На этом этапе на основе техзадания специалисты разрабатывают проекты. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка. Например, если разработка документов нужна для подготовки к строительству многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории. Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.

Шаг 5

После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того потребуется согласовать документ и с городскими службами - электросетями, водоканалом, газовой службой.

Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ

Сроки подготовки проектов планировки и межевания территории колеблются от 4 месяцев, независимо от того, будете вы действовать через администрацию или обратитесь к сторонним специалистам. На них влияют разные факторы, включая те, на которые ни вы, ни подрядчик влиять не в силах, так как они определены законом. В компании «Геомер групп» сроки выполнения прописываются в договоре, и вы будете заранее знать, когда наши специалисты разработают документы.

Стоимость разработки ПМТ и ППТ

При разработке проектов через администрацию, услуга для заявителя бесплатна. Все затраты несет муниципалитет. Но если у администрации нет средств — готовьтесь к отказу.

Когда заявитель привлекает стороннюю компанию, он несет все затраты сам. Стоимость зависит от целей подготовки документов. Точно ответить на вопрос о ценах можно только после анализа конкретной ситуации, ее целей и задач.

Оставьте свои контактные данные и наш специалист перезвонит Вам в ближайшее время.

Проект планировки территории (ППТ) – часть градостроительной документации, которая показывает размещение конкретных объектов капитального строительства, планировочных элементов (дорог, озеленения и т.п.), элементов инженерной инфраструктуры и прочих составляющих на некоторой проектируемой территории.

Разработанный и утвержденный ППТ устанавливает параметры и взаимосвязи существующей и планируемой застройки, гармонично сочетая в себе градостроительные, транспортные, социальные, инженерные и технические решения. Проектом предусматривается увязка проектируемых и прилегающих территорий.

Проект планировки разрабатывается как уточнение Генерального плана (ГП) населённого пункта и Правил землепользования и застройки в отношении (ПЗЗ) территории проектирования - на квартал, микрорайон, участок (в терминах градостроительного законодательства «элемент планировочной структуры»). На основании него устанавливаются границы земельных участков (в проекте межевания территории - ПМТ).

ППТ может быть основанием для выдачи ГПЗУ.

Зачем нужна разработка ППТ

Обратимся к нашей «библии», Градостроительному кодексу РФ:

Градостроительный кодекс РФ, гл.5 ст.42:

«Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.»

Основные причины, по которым требуется разработать и утвердить Проект планировки:

Для определения архитектурно-планировочной структуры территории,
Для определения основных технико-экономических показателей (ТЭПов),
Для определения границ ЗУ, где находятся здания, сооружения и другие объекты;
Для установления либо корректировки красных линий (линий регулирования застройки),
В целом - для обеспечения стабильного развития ЗУ.

Для территории Московской области разработка и утверждение ППТ регламентируется Постановлением Правительства Московской области от 30.12.2014 № 1197/52 «Об утверждении Положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в Московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц»

Компания РАНТА Девелопмент занимается профессиональной разработкой ППТ, оперативным согласованием и утверждением документации в Москве и Московской области.

Стадии разработки ППТ

Разработка Проекта планировки требует понимания возможных способов достижения требуемого результата и путей преодоления возникающих сложностей.

Мы проводим следующие основные мероприятия в отношении ППТ:

Анализ градостроительной ситуации и сбор необходимого комплекта документации;
Разработка градостроительной концепции (другие названия - градпроработка, презентационные или обосновывающие материалы);
Получение Распоряжения о разработке ППТ (РППТ);
Сбор исходных данных для разработки ППТ (изыскания, ТУ и проч.);
Проектные работы по разработке проекта планировки;
Согласование и утверждение проекта планировки (в том числе прохождение Межведомственной комиссии, Градостроительного совета, публичных слушаний и проч.)

Результатом является получение правового Акта об утверждении проекта планировки территории.

В ходе работ бывает необходимым получение дополнительных согласований, заключений, разрешений, проектных решений – все это определяется нашими специалистами применительно к конкретному объекту.

Получение Решения о подготовке ППТ (РППТ)

Основанием для разработки ППТ является Решение о подготовке документации по планировке территории - РППТ.

Для получения Решения готовится пакет документов.

Состав документов для получения РППТ:

Заявление
действующие правоустанавливающие документы на земельный участок (земельные участки), в том числе свидетельств о праве собственности на земельные участки, договоров аренды земельных участков;
действующие правоустанавливающие документы на здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, планируемых к застройке;
кадастровые выписки о земельных участках, планируемых к застройке;
кадастровые паспорта зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, планируемых к застройке, или выписки из технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельных участках;
выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок, здания, строения, сооружения);
градостроительная концепция в виде презентационного материала в составе информации, указанной в приложении N 4 к Положению;
предварительная оценка экономики градостроительного потенциала территории, подготовленная в соответствии с приложениями N 2 и N 3 к Положению, в случае проектирования жилой застройки;
ранее утвержденный органами местного самоуправления муниципального района или городского округа Московской области, в зависимости от места размещения территории застройки, проект планировки территории (представляется при наличии);
проект технического задания.

Заявителем могут быть представлены документы (справки, заключения, письма), обосновывающие возможность использования территории под заявленные цели, удостоверенные печатью организации и подписью руководителя.

Пакет документов направляется в Минстрой МО для принятия решения о разработке Проекта планировки. Целесообразно не допускать бесконтрольного движения документов в согласующих структурах, а обеспечивать сопровождение их прохождения силами специализирующегося на этой деятельности Партнера.

Структура и состав проекта планировки территории

Градостроительным кодексом РФ (Статья №42) установлена структура Проекта планировки территории, состоящая из Основной (Утверждаемой) части и материалов по ее обоснованию.

Основная часть – имеет как текстовую, так и графическую информацию. Ее утверждают в соответствующих инстанциях. Она содержит чертежи, на которых указываются красные линии и разнообразные объекты инфраструктуры. В основную часть также включаются границы зон, где будут находиться здания и сооружения, а также объекты разного значения. Состав основной (утверждаемой) части проекта планировки территории:

Чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
1. красные линии;
2. линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
3. границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
4. зоны планируемого размещения объектов федерального, регионального, местного значения;
Пояснительная записка – текст в виде положения о размещении объектов капитального строительства с учетом размещения объектов федерального, регионального и местного значения, в т.ч.:
1. характеристики планируемого развития территории, в том числе таблица, содержащая перечень объектов капитального строительства, номер объекта на чертеже планировки территории, номер участка, на котором размещается объект, наименование объекта, технико-экономические показатели объекта;
2. характеристики развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения;
3. координатное описание точек перелома красных линий в системе координат МСК50.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории – также состоят из пояснительной записки и графической информации. Состав материалов по обоснованию проекта планировки территории:

Материалы в Графической форме содержат:

схема расположения элемента планировочной структуры;
схема использования территории в период подготовки проекта планировки территории;
схема организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;
схема границ территорий объектов культурного наследия;
схема границ зон с особыми условиями использования территорий;
схема вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
прочие материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

В Пояснительной записке содержатся сведения и описания, касающиеся:

определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;
защиты проектируемой территории от ЧС (чрезвычайных ситуаций) различного характера, проведения мероприятий по ГО и ЧС, по обеспечению пожарной безопасности;
планировочной организации территории (новое строительство, снос, реконструкция, капремонт, …)
решения по развитию транспортного обслуживания территории, по установлению, изменению, отмене красных линий улично-дорожной сети;
решения по сохранению, развитию и ограничению использования озелененных территорий общего пользования; предложения по установлению, изменению, отмене границ (красных линий) территорий общего пользования; предложения по сохранению и развитию территорий общего пользования, в том числе территорий рекреационного назначения, озелененных территорий общего пользования;
предложения по развитию инженерной инфраструктуры, предложения по установлению, изменению, отмене границ (красных линий) технических зон инженерных сооружений;
оценка проектных решений на соответствие санитарным правилам и нормам и техническим регламентам; предложения по границам санитарно-защитных зон от сохраняемых и проектируемых объектов;
предложения по изменению земельно-имущественных отношений с учетом формируемых участков;
раздел "План реализации проекта планировки территории", содержащий предложения по очередности реализации проекта планировки территории с учетом мероприятий для его реализации за пределами границ подготовки проекта планировки территории;
предложения по межеванию территории, части территории (выполняется, если определено техническим заданием).

Состав ППТ определяется заданием на разработку. В состав проекта планировки может входить Проект межевания территории (ПМТ), который устанавливает «нарезку» земельных участков на проектируемой территории. Соответственно в состав ПМТ могут входить и Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Таким образом, утверждая Проект планировки, можно сразу получить и утвержденный ГПЗУ на земельный участок (в случае, если соблюдены все необходимые для этого условия – ВРИ и проч.).

Разработка проекта планировки территории – достаточно сложный, кропотливый процесс увязывания целей Инвестора, действующих ограничений и норм проектирования. Доверьте такую работу профессионалам!

Согласование и утверждение ППТ

Материалы проекта планировки должны быть согласованы и утверждены.

На примере Московской области, разработанный ППТ направляется в Минстрой МО для проведения согласований и утверждения. Порядок проведения согласующих действий установлен Постановлением Правительства Московской области от 30.12.2014 № 1197/52 «Об утверждении Положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в Московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц». В рамках межведомственного взаимодействия проходит рассмотрение с участием:

Минстроя МО,
Главархитектуры МО,
Местного органа самоуправления,
Прочих заинтересованных министерств и ведомств,
Межведомственной комиссии Градсовета МО (МВК)
Градостроительного совета МО

По результатам рассмотрений и согласований Проекта планировки территории должен быт получен Правовой Акт Минстроя МО.

В ходе рассмотрений и согласований решений ППТ возможны различные трактовки норм и правил проектирования, разногласия в принятии решений и прочие моменты. Для обеспечения соответствия трактовок и решений интересам Инвестора, рекомендуем обеспечить сопровождение утверждений специалистами.

От каких факторов зависит цена разработки и утверждения ППТ

РАНТА Девелопмент гибко подходит к ценообразованию своих услуг, обеспечивая их соответствие интересам своих Клиентов.

В основном стоимость услуг зависит:

От площади земельного участка и площадей планируемых к строительству объектов;
От окружения участка, от наличия СЗЗ или иных ограничивающих факторов;
От индивидуальной сложности территории и проекта;
От срочности исполнения.

Для определения конкретного предложения применительно к Вашей задаче, следует обратиться в компанию РАНТА Девелопмент. Мы оценим сложность работ и обозначим стоимость Услуг по разработке и утверждению Проекта планировки.

Почему РАНТА Девелопмент?

Компания РАНТА Девелопмент выполняет функции комплексного Технического заказчика по разработке Граддокументации, проектированию и строительству Объектов. Мы нацелены не на локальное решение согласовательных задач, а на реализацию проекта целиком, до его ввода в эксплуатацию.

Наши компетенции и опыт позволяют уже на этапе разработки ППТ и получения ГПЗУ предвидеть различные подводные камни, проблемы, которые могут возникнуть на дальнейших этапах (проектирование, строительство) и успешно их решать.

Документация по планировке территории готовится в целях обеспечения развития определенных местностей. О предназначении данной документации, ее видах и составе читайте в нашей статье далее.

Назначение и виды планировочной документации

В п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) целью подготовки документации по планировке территории называется определение:

составных частей планировочной структуры;
границ участков земли;
зон, в которых планируется разместить здания и сооружения.

Документация по планировке территории готовится (п. 3 ст. 41 ГрК РФ), когда:

Требуется изъятие участков земли для госнужд, а также нужд муниципалитетов в связи с возведением на них зданий или сооружений государственного или местного значения.
Требуется установить, отменить или изменить местонахождение красных линий.
Требуется сформировать новый участок земли и такое формирование возможно только на основании проекта межевания территории.
Планируется возведение здания или сооружения на территории нескольких муниципалитетов, которые имеют общую границу. Исключением из этого правила является случай, когда возведение не требует изъятия земель или установления сервитутов.
Планируется строительство или реконструкция линейных объектов. Исключения из этого правила установлены постановлением Правительства РФ от 07.03.2017 № 269.

Видами документации по планировке территории в соответствии с п. 4 ст. 41 ГрК РФ являются проекты:

планировки территории;
межевания территории.

Причем в зависимости от цели создания и особенностей местности проект планировки может:

стать основой для подготовки проекта межевания;
иметь в своем составе проект межевания;
не составляться вовсе (если достаточно проекта межевания).

Подробнее о составе каждого из указанных документов читайте далее.

Состав проекта планировки территории

Проект планировки территории содержит 2 составляющие (пп. 2-4 ст. 42 ГрК РФ), а именно: основную часть и подтверждающие материалы. Первая включает в себя:

карту, на которую нанесены красные линии — границы элементов планировочной структуры, зон, в которых планируется возведение зданий и сооружений;
данные планируемого развития местности (сведения о плотности застройки, характеристиках зданий и сооружений жилого, общественно-делового и другого назначения, данные об объектах транспортной и коммунальной инфраструктуры);
сведения об этапах возведения зданий и сооружений, коммуникаций, инфраструктуры.

Подтверждающие документы и прочие материалы представляют собой:

карту планировки населенного пункта, на территории которого расположена проектируемая местность;
результаты инженерных изысканий (при необходимости);
обоснование границ зон, в которых планируется возведение зданий и сооружений;
схему организации движения как пешеходов, так и транспортных средств, в том числе общественного транспорта, с указанием мест расположения остановочных пунктов и другой инфраструктуры;
карту с отображением особых зон, зон, в пределах которых расположены памятники и другие объекты культурного наследия;
карту, на которую нанесены существующие здания и объекты инфраструктуры;
список мероприятий по защите данной местности от пожара и других чрезвычайных ситуаций;
схему вертикальной планировки местности и т. д.

Состав проекта межевания территории

Проект межевания территории включает 3 основные части: текст, чертежи и обоснование (пп. 3-6 ст. 43 ГрК РФ). Текстовая часть состоит:

из списка вновь формируемых участков земли, который среди прочего содержит площадь, способ формирования и вид разрешенного использования данных участков;
списка и характеристик участков земли, которые будут отнесены к общему землепользованию.

На чертежи наносятся:

элементы планировки, как существующие, так и планируемые, если создание проекта межевания местности делается в составе проекта планировки территории;
красные линии, которые либо уже утверждены в составе проекта планировки местности, либо будут устанавливаться или изменяться данным проектом;
линии, определяющие места допустимого возведения строений;
контуры формируемых участков земли с указанием условных номеров;
контуры зон, где действуют публичные сервитуты (о госрегистрации сервитутов можно прочитать в статье «Что значит государственная регистрация ограничения права?»).

Обосновывающие материалы также представляют собой чертежи, на которые нанесены:

контуры существующих участков земли;
контуры особых зон;
расположение уже возведенных зданий;
контуры заповедников, заказников и других особо охраняемых местностей;
контуры зон, на которых расположены памятники и другие объекты культурного наследия.

Итак, планировочные документы готовятся на местности, на которых предполагается возводить здания или сооружения, разбивать парки (проект планировки территории), а также на те местности, где происходит формирование новых земельных участков либо изменение границ существующих (проект межевания территории).

Перед началом застройки какой-либо территории (дачного поселка, нового городского района и т. д) в обязательном порядке составляется проект планировки. Основной целью разработки подобного документа является упорядочение процесса расширения муниципальной инфраструктуры. Для частных участков составлять проект планировки не обязательно. Официальным документом, позволяющим оформить такую землю юридически, является межевой план. Располагать жилые и хозяйственные объекты на частных участках их владельцы могут по своему усмотрению, с соблюдением некоторых нормативов.

Что входит в проект планировки

Документ этот представляет собой комплект чертежей, схем и текстовой информации, содержащий полные сведения о застраиваемом участке. Состоит проект межевания и планировки территории из двух частей: основной (которая, собственно, и утверждается впоследствии) и ее материального обоснования. В первую входят:

Чертеж участка, на котором отображаются границы объектов капитального строительства, линии улиц, инженерных коммуникаций и т. д.
Сведения о предполагаемой плотности застройки и положения о размещении объектов.
Характеристика развития инфраструктуры территории.

Материалы по обоснованию включают в себя схемы:

расположения территории;
использования ее в период подготовки проекта;
дорожной сети (с парковками);
границ территории архитектурных памятников и других объектов культурного наследия;
инженерной подготовки и вертикальной планировки участка;
границ территорий с особыми условиями использования, а также другие материалы, обосновывающие положения о планировке.

Кроме того, в эту часть проекта входит пояснительная записка с описанием:

способов развития на территории систем социального и инженерно-технического обеспечения, транспортного обслуживания;
мер, принятых для защиты участка от ЧС техногенного и природного характера;
мероприятий, направленных на обеспечение пожарной безопасности территории;
мероприятий по гражданской обороне и т. д.

Проект межевания и планировки территории – важнейший документ, составление которого должно производиться с соблюдением всех норм, предусмотренных законом. С учетом сведений, зафиксированных в нем, впоследствии составляется межевой план каждого конкретного участка.

Планировка территории линейного объекта

В этом случае проект составляется примерно так же. Основная его часть включает чертежи с границами административных структур, на территории которых будет проложен линейный объект, с обозначением транспортных сетей, линий электропередачи и т. д. К ней прилагаются материалы, обосновывающие строительство, в виде текстовых и графических документов.

Планирование частного участка

Располагать постройки на территории ее владелец может по своему усмотрению. Однако при этом обязательно следует соблюдать определенные нормативы. Поэтому зачастую, хотя это и необязательно, планировка частных участков поручается специалистам. Разработка проектов таких территорий производится с обязательным соблюдением следующих правил:

Расстояние между каменными постройками не должно быть меньше 6 м.
Хозблоки и гаражи располагают не ближе, чем в семи метрах от окон жилого здания.
Минимальное расстояние от дома (входящего в проект или соседского) до бани – 8 м.
Сарай, туалет и компостная яма не должны быть ближе, чем в 15 м от жилых строений.
Минимальное расстояние от дома до соседского забора – 3 м, от сарая – 4 м, от хозблока – 1 м.
От красной линии улицы до любой постройки - не менее 5 м.

Обычно при планировании территория участка делится на три зоны:

Жилую. Под нее рекомендуется отводить 11 % площади.
Хозяйственную.
Зону отдыха. Под нее и хозяйственную обычно отводится 14-16 % площади.
Садово-огородную (до 77 %).

Порядок разбивки

Начинают составлять проект планировки территории земельного участка обычно с определения месторасположения дома. Это самое важное строение, и от того, где оно будет находиться, зависит распределение остальных объектов. Чаще всего его располагают на самом высоком месте участка. Это позволяет снизить затраты на возведение фундамента, в особенности если грунт на пригорке скалистый.

Хозяйственную зону обычно располагают в глубине участка, подальше от посторонних глаз. Часто ее дополнительно закрывают декоративными насаждениями. Под сад и огород отводят солнечную сторону территории.

Вдоль заборов обычно высаживают кустарники или деревья. Зона отдыха может располагаться как в глубине двора, так и рядом с домом.

Планировка и застройка территорий должны производиться таким образом, чтобы строения не затеняли зеленые насаждения и при этом защищали их от ветров. Также следует постараться сделать так, чтобы расстояние между постройками получилось минимальным. Ходить, к примеру, в баню в самый конец участка наверняка будет не слишком удобно.

Что может повлиять на расположение объектов

Планировка территории всегда производится с учетом таких факторов, как:

рельеф местности;
форма участка;
его размеры;
тип почвы;
уровень залегания подземных вод;
направление преобладающих ветров.

Что нужно учитывать

Проект планировки территории земельного участка следует составлять таким образом, чтобы впоследствии не возникало никакие конфликтов с соседями. На момент его разработки смежные земли еще наверняка также не обустроены. Следовательно, рассчитать расстояние до будущих объектов на них невозможно. Это может стать причиной разного рода проблем. К примеру, после окончания застройки обоих участков соседский туалет может оказаться в непосредственной близости от вашей зоны отдыха. Поэтому согласовывать с соседями расположение построек желательно еще на этапе составления проекта.

Планировка территории должна выполняться также таким образом, чтобы в последующем ко всем значимым объектам могла подъехать техника. Хозяевам, к примеру, может понадобиться вызов ассенизаторской машины для чистки выгребной ямы, завоз земли и навоза на огород, песка и щебня для строительства и т. д.

Дизайнерский проект

Любой участок должен быть не только удобным, но и красивым. Поэтому планировка территории обычно выполняется с одновременным составлением дизайнерского проекта. В загородном строительстве при оформлении придомовой территории чаще всего используются два стиля:

Ландшафтный. По-другому это направление называют еще живописным. В этом случае растения размещаются без соблюдения строгих правил, дорожки могут быть изгибающимися, элементы ландшафта располагаются естественно.
Геометрический. Этот стиль обычно выбирают для участков, расположенных на ровной местности. Его характерными чертами являются выверенность линий и форм, строгая геометрия.

Межевой план

Планировка территории земельного участка (частного) – процедура официально необязательная. Межевание же провести необходимо. Это официальный документ, и составлять его имеют право только компании или лица, имеющие лицензию. Без межевого плана оформить участок в собственность не получится. Порядок действий при его составлении определяется законодательно. Предварительно производится сбор уже имеющихся сведений об участке. Это могут быть, к примеру, старые договора купли-продажи, чертежи и т. д. Затем производятся работы непосредственно на месте. При этом выполняется осмотр участка, определяются его площадь и границы. Далее производится предварительное межевание. После всех согласований границы за участком закрепляются окончательно.

Готовый межевой план является обязательной частью пакета документов, предоставляемых в Кадастровую палату. Помимо него для постановки на учет необходим технический паспорт, в котором содержатся сведения о строениях, расположенных на территории, документ, подтверждающий право собственности и т. д. После внесения в реестр участок считается юридически оформленным. Это дает возможность совершать в отношении него сделки купли-продажи, составлять договора дарения и т. д.

Проект межевания земли представляет собой документ, необходимый для планировки участка местности. План требуется подготовить относительно застроенных либо готовящихся к застройке местностей. Территории располагаются в границах структуры планировочного значения.

Межевой план разрабатывается для определения границ изменяемых земельных наделов и вновь образованных.

На законодательном уровне регламентируется подготовка проекта, правила закреплены в статье 43 Градостроительного кодекса . Ниже будет представлен образец плана.

Утверждение

Недостаточно будет разработать документацию по строительству, необходимо получить разрешение, чтобы провести работы, отмеченные в проекте. Когда происходит утверждение проекта межевания и планировки, эти два плана согласуются и заверяются как единый документ. В нем содержится планирование межевания и застройки участка. Происходит это в случае, когда:

земельный надел застроен;
ранее были утверждены такие документы.

В остальных ситуациях заверение будет как два разных документа. Процедура утверждения регламентирована градостроительным законодательством и актами муниципальными.

Планировка и межевание территории

Процесс включает в себя:

исследование представленных документов;
получение результатов.

Проверка проводится относительно соответствия представленной документации законодательным нормам. Согласование плана планировки возложено на муниципалитет. Выделяется несколько комитетов, которые участвуют в согласовании:

руководство района, где будут проводиться строительные работы;
инженерному обеспечению;
благоустройству;
сохранности окружающей среды;
энергетике;
охране памятников культуры и истории;
обеспечению порядка.

Когда бумаги согласованы, план передается градостроительному комитету, проверяющему их. На рассмотрение документа отводится один месяц. Если программа планировки одобрена, то принимается соответствующий приказ. Утвержденный проект размещается на портале муниципалитета.

Для утверждения требуется соблюсти условия:

документация предоставляется на электронном и бумажном носителе;
наличие печати организации и подпись ответственного;
листы прошиваются, нумеруются.

Утверждение бумаг возложено на главу местной администрации, в месте расположения объекта. Для этого нужно предоставить заявление, написанное собственников земли или решение комитета, ответственного за подготовку плана. Согласование происходит путем проведения слушаний.

Межевой проект

Если в проекте, после его утверждения обнаружены ошибки, сам документ не изменяется. К нему прикладывают доработанный акт. В случае принятия отрицательного решения относительно утверждения плана – решение должно быть обоснованно.

Разработка технического задания

В техническом задании обязательно должны быть указаны:

Процедура планирования

Помимо проведения строительных работ межевой проект будет применяться, когда происходит разделение земли на меньшие составляющие, даже если не производится постановка на учет кадастрового значения. План требуется при:

отчуждении от общей территории надела, который наделен обременениями;
определении границ использования частей участка, находящегося в общей долевой собственности.

Оформление в этих случаях проектных документов связывается с желанием хозяина участка. В законодательных актах не устанавливается правил относительно их обязательного применения, однако с их помощью можно увеличить эффективность использования земли.

Созидание проектных документов по межеванию и планированию являются взаимообусловленным, так как содержат в себе разную информацию и при оформлении одного необходимо создать другой. По этой причине требуется согласовать планы.

Состав сведений

Информация, которая содержится в документации, обладает нормативным характером. В межевой проект включена картографическая и текстовая части. В последнем случае основным составляющим выступает таблица, в которой содержится сообщение информационно-описательного значения, дающее характеристики проектируемой местности, куда включаются:

разделы плана;
резолюции основного и частного характера;
основные положения.

Пример планировки и межевания реального проекта

Особое внимание требуется уделить составлению карты. Ее воспроизведение осуществляется на бумаге. Базой выступает носитель, откуда копируется актуальные сведения относительно проектируемой территории.

Согласно установленным требованиям, информация проектного характера наносится на картографическую основу посредством ручного способа с использованием синих чернил. При этом строго должны соблюдаться правила, установленные для подготовки такого рода проектов.

Внимание! файл нельзя использовать как документ. Он служит для ознакомительных целей.

Требования к подготовке

Проект составляется на основании требований, прописанных в законах. Одним из таких актов является Приказ, принятый Минэкономразвития в 2011 №388.

Положения, учитываемые при составлении плана:

использование русского языка;
применение определенных принадлежностей канцелярского назначения;
правила, которые должны соблюдаться при переносе;
нумерация листов;
пункты, отраженные в проекте;
правила составления карты;
объем текста;
использование листа бумаги в формате А4.

Порядок

Заказать составление проекта межевания можно в администрации муниципалитета, где расположен комитет по градостроительству. В его полномочия включается планирование работ архитектурного значения, в частности изготовление межевых планов. Указанный орган обладает необходимой лицензией на осуществление деятельности, также снабжен специалистами.

Чтобы подготовить межевой план потребуется согласовать его, для чего требуются документы:

кадастровый паспорт земли;
эскиз генплана;
топографическую съемку;
проект планирования местности.

Подробная инструкция

Если проект планировки основывается на плане межевания — изготавливается аналогично. Необходимо обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением. Проект готовится до того, как начнется подготовка плана межевания или вместе с ним.

При обращении в администрацию – алгоритм действий одинаков. Учитывая то, что проект планирования выступает в качестве базового, изначально потребуется уточнить имеется ли возможность осуществить на выбранном участке земли строительные работы согласно генплану.

Подать заявление можно только при условии, что генпланом разрешается строительство.

Рассматриваемый проект обладает силой, равной той, что обладает разрешение на проведение строительных работ. По этой причине муниципалитет уделяет большое внимание его согласованию.

Для получения проекта требуется собрать пакет документов, в который входят:

топографическая съемка;
задание архитектурно-планировочного типа;
заключение градостроительного характера;
документация правоустанавливающего значения относительно земли;
справка, подтверждающая подключение к сетям энергоснабжения;
техническое задание на проектирование.

Компетентными органами могут быть затребованы другие документы в зависимости от специфики плана. Согласование производится:

главным архитектором;
администрацией муниципального образования;
инженерными службами.

Линейный объект

Проект планировки для объекта линейного значения состоит из основной части, которую требуется утвердить и материалов для ее обоснования. Основная часть включает в себя положения, где указываются данные относительно размещения линейных объектов. Обосновательные материалы представлены пояснительной запиской и графической частью.

В нем отражаются:

план трассы, на котором указано обозначение транспортных сетей, линий связи, электропередач;
границы территорий, в границах которых планируется сооружение линейного объекта.

Проектировка и межевание территории линейного объекта

На рисунке представлен проект проектировки и межевания территории, на которой будет построен линейный объект.

Как внести изменения в проект?

В проект требуется внести коррективы в случае наличия ошибок технического или кадастрового значения. Совершаются данные ошибки при проведении земельных работ или составлении документов. При необходимости уточнить некоторые процедуры кадастрового характера, также вносятся поправки и дополнения.

При обнаружении ошибок в межевом плане требуется составить заявление и обратиться с ним в администрацию поселения. После утверждения план не изменяется, к нему прикладывается документ, содержащий в себе внесенные поправки.

Стоимость и сроки

В случае, когда проект межевания или планировки готовится в виде отдельного документа – срок зависит от площади земельного надела. К примеру, когда площадь земли небольшая, то он может быть разработан в течение одного месяца. Если межевой план формируется совместно с проектом планировки, то сроки требуется уточнять у разработчиков.

На стоимость изготовления планов влияет площадь участка, а также его месторасположение. Средняя стоимость равна 60-70 тысяч рублей. Однако это значение может варьироваться как в большую, так и в меньшую стороны.

Нюансы

Нюансы, которые могут возникать при составлении проектов планировки и межевания земельных участков, зависят от категорий земель, где предполагается строительство.

Особая экономическая зона

При разработке плана учитываются параметры земельного надела, его расположение относительно структуры муниципального образования, также внимание уделяется существующему и планируемому окружению. На основании анализа указанных данных выбирается формат строительства.

Особые экономические части РФ

Требуется соблюдение условий:

связь с окружающей средой;
плотность застройки низкая;
размещение на территории удаленной от центра или пригорода;
наличие транспортных связей;
территория благоустроена;
прочие.

Главной задачей является формирование среды, которая будет обеспечивать функционирование предприятий, расположенных в ОЭЗ, а также комфортное пребывание в ней сотрудников данных организаций.

План СНТ

При межевании земельного участка, расположенного на территории СНТ необходимо согласовать процедуру с лицами, чья земля расположена по соседству, так как могут быть задеты их интересы.

Для получения согласия можно провести общее собрание либо обратиться к каждому соседу по отдельности. Приглашение на собрание обязательно должно быть в письменной форме. Отправляется оно с уведомлением о получении.

В случае, когда обратиться к соседу при помощи письма, отправленного почтовой связью нет возможности – можно поместить объявление в газете.

Составление планировки и межевания является достаточно трудоемким, при этом оформление этих документов обязательно. При коллективном строительстве, оплата работы производится за счет совместных средств, что в меньшей степени отражается на состоянии бюджета каждого, нежели, когда участник один.